Sinds de invoering van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) zijn hypotheekadviseurs als de dood voor een boete.
Als ze meer dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen als hypotheek adviseren riskeren ze een fikse boete van de AFM.
Overcreditering
Zo’n boete wegens overcreditering, kan oplopen tot 4 miljoen euro. Dat is einde bedrijf. Dus kijkt men wel uit en daarom adviseert men braaf de norm van maximaal 4,5 maal het jaarinkomen. Je mag er naar boven van afwijken als adviseur, maar dan moet je als adviseur aantonen dat dat wenselijk is, je klant uitleggen dat er wordt afgeweken van de standaardnorm (explain i.p.v. comply) en een en ander goed vastleggen in het hypotheekdossier, zodat bij controle later door de AFM, het advies kan worden gereproduceerd en onderbouwd. Na de boetes aan AFAB, Rabo en de DSB, is de markt voorzichtig met de explain-klanten. Sterker nog: het verhaal gaat, dat er minder vaak dan juridisch mogelijk is, van de explainmogelijkheid gebruik wordt gemaakt. Banken willen geen gezeur.
Houdgreep
Huizenbezitters echter, die in het verleden een – naar de huidige normen gemeten – te hoge hypotheek is geadviseerd, zitten in een houdgreep. In het verleden werd eenvoudig tot 7 maal het gezamenlijke bruto jaarinkomen verstrekt. Aan het einde van hun rentevaste periode, kan de bank ze rustig een veel te hoge rente voorschotelen, want er is geen enkele partij die het aandurft om ze over te nemen. Als de oversluitende partij ze meer leent dan 4,5 het bruto inkomen, dan hangt hem een boete boven het hoofd en een pak negatieve publiciteit. Dus zitten mensen die hun hypotheek oversluiten met een tophypotheek in een houdgreep. En dat geldt natuurlijk ook voor tophypotheken op een variabele rente. Deze mensen zien met lede ogen aan hoe de bank doodleuk de opslag op de rente verhoogt naar een niet misselijke 3 procent, want ze kunnen geen kant op! Daarmee werkt het doel van de Wft, namelijk klantbescherming tegen de boze financiële wereld, averechts.
Meer dan maximaal lenen mag bij oversluiten
Gelukkig heeft de toezichthouder AFM dat ook ingezien. Desgevraagd heeft de AFM bepaald, dat bij oversluiten hetzelfde bedrag ook ergens anders geleend mag worden, als ze nu al aan hypotheek hebben. Daarbij mogen zelfs notariskosten en oversluitkosten worden meegefinancierd. Eindelijk eens een pragmatische, onvijandige houding van de toezichthouder, die de Wft meestal zeer letterlijk interpreteert. Maar helaas zijn de andere banken niet happig om deze hypotheekklanten over te nemen.