Altijd al gedroomd van een tweede woning aan de Spaanse kust? Of liever een eigen huis in Toscane? Een huis kopen in het buitenland kost geld, en er zijn verschillende manieren om de financiering te regelen.
In de praktijk kunnen er veel valkuilen in de weg zitten bij het financieren en kopen van een buitenlandse woning.
Lenen bij een buitenlandse bank?
Een woning in het buitenland kopen kost geld. Ook in Zuid-Europa is de tijd van echte koopjes meestal verleden tijd. Stel dat je geheel of gedeeltelijk gaat leven in een buitenlandse woning, zorg je dan voor financiering via je eigen bank of bijvoorbeeld via een Portugese of Franse bank? Je kunt in principe geld lenen bij een Franse bank, als je je droomhuis hebt gevonden in de Provence. Maar in praktijk is dat minder makkelijk.
Wat is het probleem voor de bank? De bank zal niet zomaar een krediet verstrekken. Je zal moeten aantonen dat je als Nederlander (of Belg?) in Frankrijk over een bepaald inkomen beschikt. Zeker als je het grootste deel van je aankoop wilt financieren. De ervaring leert dat de meeste landen niet staan te trappelen om veel geld te lenen en zeker niet aan een buitenlander. Eigenlijk kun je, alles meegerekend, vaak net zo makkelijk in Nederland geld lenen. Hier kent men je, heb je je inkomsten, en andere garanties.
Garanties
Het belangrijkste verschil met het lenen van geld voor een Nederlandse woning zijn de garanties. Als je een villa koopt in Zeist dan zal de bank een hypothecaire inschrijving, volmacht of een combinatie van deze twee nemen. Kun je niet betalen, dan kan de bank je woning verkopen. Daartegenover is het erg complex voor de bank om garanties te krijgen op een buitenlandse woning.
Het gevolg is dat bij het afsluiten van een hypotheek de Nederlandse bank extra garanties zal verlangen. Je moet dan bijv. een bijkomende hypotheek nemen op je Nederlandse woning, of bepaalde beleggingen in het pand overhandigen.
De echte vermogensbankiers zoals Van Lanschot, Mees Pierson, Bank Nagelmackers zullen meer naar de persoonlijke situatie kijken en hier eventueel wel anders tegenaan kijken.
Het is dus hoe dan ook verstandig om er rekening mee te houden dat er wat meer komt kijken bij de financiering van een buitenlandse woning. Het is verstandig om op voorhand de mogelijkheden voor financiering af te tasten. Een impulsieve koop na een glas wijn te veel, is niet aan te raden.
Wat vindt de belastingdienst van de buitenlandse woning?
Als je in Nederland woont en een huis in het buitenland bezit moet je dit vermelden bij de aangifte inkomstenbelasting. Dit komt voort uit het beginsel dat inwoners van Nederland het gehele wereldinkomen moeten aangeven. De woning behoort dan tot box 3, maar op grond van het Arrest De Groot kan dit bedrag in Nederland meteen weer in mindering worden gebracht als aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Voor de meeste landen geld dit arrest en is een verdrag afgesloten om dubbelbelasting te voorkomen.
Maar Nederland kan wel de buitenlandse huurwaarde van de woning gebruiken om de aanslagvoet te bepalen van de overige (Nederlandse) inkomsten. Door de buitenlandse huurwaarde kunt u in een hogere belastingschijf terecht komen. In werkelijkheid zitten de meeste mensen die zich buitenlandse woningen kunnen veroorloven al in de hoogste belastingschijf, dus dan maakt het niets meer uit.
Veel mensen vragen zich af of de Nederlandse fiscus wel op de hoogte is van hun buitenlandse aankoop. Op dit moment is het zo dat er met Frankrijk en België intensief informatie wordt uitgewisseld; als je daar een woning koopt dan zal deze na bepaalde tijd bekend zijn in Nederland. Met de oprukkende automatisering valt het te verwachten dat na verloop van tijd ook andere landen informatie zullen gaan uitwisselen. Soms verraden huiseigenaren zichzelf: regelmatig pluist een overijverige belastingcontroleur de kranten na op advertenties als “luxe villa te huur in de Algarve, belt u naar 06-…”.
Vertrouwen
Elk land in Europa waar je een tweede woning kunt kopen kent zo zijn eigen valkuilen en aandachtspunten. We hebben een paar tips voor u op een rijtje gezet, maar belangrijk blijft het om zelf goed advies in te winnen van een expert en evt. lokale deskundigen. Het is niet onverstandig om bijvoorbeeld een advocaat te raadplegen voor u een contract gaat tekenen. Zeker in het buitenland, waar een notaris veelal een bescheidenere rol kent dan in Nederland.
Lees ook:
- Een huis kopen in Turkije
- Een huis kopen in Portugal
- Een huis kopen in Italië
- Een huis kopen in Frankrijk
Wie meer wilt weten over de fiscale aspecten van ondernemen, of wie persoonlijk advies wenst, kan terecht bij De Hoon & Partners. Een jong kantoor dat persoonlijke dienstverlening hoog in het vaandel draagt. Helderheid staat centraal: helderheid in de adviezen en in de tarieven. Het kantoor is gesticht door Iven De Hoon, met meer dan 15 jaar ervaring heeft opgebouwd in fiscale en juridische dienstverlening.